Vastgoed aankopen in Nederland: interessant als planningstechniek?

De Tijd berichtte recent (13 mei 2017) over de 'vastgoedrenaissance' die er aan de gang is in Cadzand. Voor wie het in Knokke hoort donderen, Cadzand is die andere (Nederlandse) badplaats (nabij het Zwin) waar onder andere het sterrenrestaurant "Pure C" van Sergio Herman terug te vinden is.

 

 

Een paar weken geleden werd in Cadzand de nieuwe jachthaven geopend. Tussen 2008 en 2020 zouden er maar liefst 1.500 nieuwe appartementen en woningen bijgebouwd worden. Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We focussen ons daarbij in eerste instantie op de privé-aankoop.

  • Aankoop van het onroerend goed

Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe en een oude woning (of appartement).

Aankoop 'nieuw' onroerend goed

Een 'nieuw' onroerend goed is een goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd. Dit is dus gelijkaardig aan het Belgische systeem.

Aankoop 'oud' onroerend goed

De aankoop van een 'oud' onroerend goed is daarentegen onderworpen aan een overdrachtsbelasting van 2 %. Dit is een beduidend lager tarief dan de verschuldigde registratierechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

  • Bezit van het onroerend goed

Indien u als Belg onroerend goed bezit in Nederland zal u in principe ook belast worden in 'box 3', op basis waarvan het inkomen uit sparen en beleggen belast wordt (= vermogensrendementsheffing). Het rendement van uw onroerend goed wordt forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven[1] (voor 2017 was dit een vast tarief van 4 %). Dit forfaitair rendement wordt belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijke vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed[2].

Daarnaast dient u er ook rekening mee te houden dat de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen[3] moeten worden opgenomen in de aangifte van de Belgische personenbelasting. De onroerende inkomsten worden vervolgens mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten (= het progressievoorbehoud). De onroerende inkomsten zelf worden niet meer belast in België.

  • Verkoop van het onroerend goed

Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

  • Schenking en vererving van het onroerend goed

Belgen met Nederlands onroerend goed zijn géén schenk- of erfbelasting verschuldigd in Nederland.

De schenking van Nederlands vastgoed opent dus interessante opportuniteiten voor de overdracht van het vermogen naar de volgende generatie. Ook in België is er geen schenkbelasting verschuldigd op deze schenking. Men dient wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking.

Deze overdrachtsbelasting is niet verschuldigd in geval van vererving. Men is in dat geval echter wel erfbelasting verschuldigd in België.

  • Conclusie

Wanneer u overweegt om Nederlands vastgoed aan te kopen, kan u dit vastgoed op een fiscaal interessante manier overdragen naar de volgende generatie. Immers:

  • Bij de aankoop betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een 'oude' woning)
  • Bij de schenking betaalt u géén schenkbelasting, maar wel 2 % overdrachtsbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting (2 % n.a.v. de aankoop + 2 % n.a.v. de schenking). Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

 

[1] Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %

[2] Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.

[3] Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.