Nieuwigheden in de registratiebelasting. Een gesprek met monKEY-expert Stephanie Allard

Gepubliceerd op 28-08-2018 op TaxWorld van Wolters Kluwer

De afgelopen tijd heeft de wetgever heel wat hervormingen doorgevoerd. Na het erfrecht (dat binnenkort in werking treedt) volgt het huwelijksvermogensrecht. Die hervorming heeft dan weer een niet te onderschatten invloed op de registratiebelastingen. Daarnaast heeft de Vlaamse decreetgever aan het Vlaamse verkooprecht gesleuteld. TaxWorld sprak met monKEY-expert over de impact van al deze wijzigingen op de praktijk.

Kunt u zichzelf kort voorstellen?

In 2014 studeerde ik cum laude af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten, afstudeerrichting fiscaal recht. Nadien voltooide ik de Master-na-Master Notariaat en specialiseerde ik mij in vermogensplanning met de Permanente Vormingscyclus Estate Planning eveneens aan de Vrije Universiteit Brussel.

Zowel tijdens als na mijn studies deed ik werkervaring op bij verscheidene Big Four accountantskantoren en een financieel advieskantoor. Sinds 1 september 2015 ben ik advocaat aan de Balie van Brussel en leg ik mij voornamelijk toe op het fiscaal recht en het familiaal vermogensrecht.

In juni hervormde de Vlaamse regering het verkooprecht. Kunnen we het ook een geslaagde hervorming noemen of bevat het toch enkele pijnpunten?

Op 1 juni 2018 trad in het Vlaams Gewest de nieuwe regeling met betrekking tot de verkooprechten in werking. De wijziging die het meest in het oog springt, is ongetwijfeld het feit dat het tarief bij aankoop van een gezinswoning worden geüniformiseerd tot 7 %.

Tot voor kort werd het tarief van de verkooprechten nog bepaald aan de hand van het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat overeenstemt met de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengsten, die evenwel nog gebaseerd zijn op de huurprijzen van 1975. Op die manier betaalde een koper 10 % verkooprechten voor woningen met een KI hoger dan 745 euro. Had de woning een KI van maximum 745 euro, betaalde de koper een verlaagd tarief van 5 %. Voor een koper met drie of vier kinderen, werd het maximum KI opgetrokken tot 845 euro,  bij vijf of zes kinderen tot  945 euro en vanaf zeven kinderen tot 1.045 euro. Dit gunstregime werd ook het ‘klein beschrijf’ genoemd.

Een veel gehoorde kritiek was dat oude, grotere huizen toch in aanmerking kwamen voor de gunst van het klein beschrijf, omdat uitgevoerde verbouwingen niet werden aangegeven aan het kadaster. Daardoor was een verkoop van een woning met bv. een KI van 640 euro voor een bedrag van bv. 450.000 euro aan 5 % verkooprechten, geen alleenstaand geval.

Het KI vormt een verouderde basis, zodat de nood om de verkooprechten aan een ander systeem te koppelen, nijpend werd. Daarom werd dan ook beslist om gebruik te maken van één tarief dat afhankelijk is van de aankoopprijs.

Het standaardtarief is nu 10 %, met een verlaagd tarief van 7 % voor aankoop van een (eerste) gezinswoning. Wie een bescheiden woning koopt – met een aankoopprijs tot 200.000 euro – betaalt geen verkooprechten op de eerste schijf van 80.000 euro, wat neerkomt op een korting van 5.600 euro. Die korting geldt tot een aankoopprijs van 220.000 euro voor woningen of appartementen in de Vlaamse rand of in de kernsteden.

Met deze maatregel heeft Vlaanderen komaf gemaakt van het verouderde KI-systeem om de verkooprechten te bepalen en aldus een ongelijkheid uit de wereld geholpen, wat m.i. een goede zaak is.

In het gebruik van de aankoopprijs als basis voor de verkooprechten schuilt echter mogelijk ook een valkuil. Er kan druk ontstaan om de prijs onder de 200.000 euro te houden, gezien de korting op de rechten onder deze prijs. Om het risico van prijsbewimpeling tegen te gaan zal de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) structurele controles houden op de reële verkoopwaarde van de woningen op basis van een databank met ijkingspunten. Wanneer er een sterke indicatie is van prijsbewimpeling kan de reële verkoopwaarde worden herzien, waardoor de korting niet meer van toepassing is.

Minister Geens rijgt de ene hervorming na de andere aan elkaar. Zijn meest recente hervorming die in de kijker stond, is het huwelijksvermogensrecht. Nieuw daarbij is o.a. de anticipatieve inbreng van toekomstige echtgenoten, met een rechtstreeks effect op de registratiebelasting. Een nuttig instrument voor de tortelduifjes?

Eén van de wijzigingen van het huwelijksvermogensrecht betreft inderdaad de mogelijkheid tot het anticipatief inbrengen van onroerende goederen in de huwgemeenschap. Wanneer een ongehuwd koppel samen een onroerend goed aankoopt, behoort hen dit beiden toe in onverdeeldheid. Beslist het koppel om in het huwelijk te treden, zal dit onroerend goed een onverdeeld goed blijven, en komt het niet automatisch in de huwgemeenschap terecht. Het koppel zal het betrokken onroerend goed moeten inbrengen in de huwgemeenschap door middel van een (wijziging aan hun) huwelijkscontract. Dit betekent dat het koppel twee keer moet langs te gaan bij de notaris en bijgevolg twee keer hun portefeuille moet openen.

Door de invoering van de ‘anticipatieve inbreng’ wordt het voor niet-gehuwde koppels praktischer en goedkoper. Een anticipatieve inbreng houdt in dat wanneer de partners later in het huwelijksbootje stappen, het onroerend goed – samen aangekocht voor het huwelijk – tot de huwgemeenschap zal behoren, alsof zij het onroerend goed hadden ingebracht via een huwelijkscontract. Concreet betekent dit dat in de akte van eigendomsverkrijging reeds ‘anticipatief’ inbreng wordt gedaan van het betrokken onroerend goed in de toekomstige huwgemeenschap. Het koppel moet dan maar één keer beroep doen op een notaris.

Er zijn wel voorwaarden aan deze maatregel verbonden. Zo is het vereist dat het onroerend goed in volle eigendom toekomt aan het koppel en dat beide partners gelijk gerechtigd zijn in het onverdeeld onroerend goed. Een goede planning op voorhand blijft dus onontbeerlijk.

De federale overheid heeft met het hervormde erfrecht punctuele erfovereenkomsten in het leven geroepen. Vroegere schenkingen die in zo’n punctuele erfovereenkomst voorkomen, zijn onderhevig aan schenkbelasting. Minister Tommelein heeft echter geopteerd om dergelijke schenkingen in zo’n overeenkomst fiscaal gezien niet tot titel te strekken voor de heffing van de schenkbelasting. Wat houdt dit precies in?

Wanneer er in punctuele of globale erfovereenkomsten eerdere schenkingen worden vermeld, die op de datum van de erfovereenkomst niet zijn geregistreerd noch verplicht registreerbaar zijn, vormt – volgens gevestigde rechtsleer – de vermelding van deze schenkingen ‘in principe’ een titel voor de heffing van de schenkbelasting, vermits de vermelding gebeurt in het bijzijn van de schenker en de begiftigde. Een vermelding van een verklaring, afgelegd in aanwezigheid van schenker en begiftigde, wordt immers geacht titel te verschaffen.

Gezien dit partijen ervan kan weerhouden om gebruik te maken van de mogelijkheden die de nieuwe Erfwet beidt, werd er een nieuw artikel, m.n. artikel 2.8.3.0.5, aan de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) toegevoegd. Het eerste lid van het nieuwe artikel bepaalt dat de vermelding van een eerdere niet-geregistreerde schenking in een punctuele of een globale erfovereenkomst wordt geacht niet tot bewijs (“tot titel”) te strekken van die schenking. De vermelding van een eerdere niet-geregistreerde hand- of bankgift zal aldus geen aanleiding geven tot de heffing van schenkbelasting. Voorwaarde is wel dat partijen in of onderaan de notariële akte, die de erfovereenkomst vaststelt, bevestigen dat deze schenkingen hebben plaatsgevonden voor de datum waarop de erfovereenkomst werd gesloten.

Het kan echter de bedoeling zijn van de partijen of één van de partijen deze schenkingen, of sommige ervan, wél te onderwerpen aan de schenkbelasting, met het oog op het vermijden van de toepassing van de fictiebepaling van artikel 2.7.1.0.5 VCF (toepassing van erfbelasting op niet aan de schenkbelasting onderworpen schenkingen gedaan door de erflater binnen de drie jaar voor het overlijden) op het ogenblik van het overlijden van de schenker. Het tweede lid van de nieuwe bepaling biedt de partijen de mogelijkheid de wens te uiten, door middel van een fiscale verklaring, dat ze de in de erfovereenkomst vermelde schenkingen, of sommige ervan, toch aan de schenkbelasting willen onderwerpen. Op deze wijze kan de begiftigde zich de zekerheid ‘afkopen’ nadien niet meer belast te worden in de erfbelasting.

De Vlaamse erfenissprong of doorgeefschenking biedt voor heel wat families soelaas. Wat zijn de voorwaarden om zo’n vrijstelling van schenkbelasting te bekomen?

De erfenissprong of generatiesprong is tot nu toe steeds een alles-of-nietsverhaal geweest. De erfgenaam aanvaardt of verwerpt de nalatenschap van de decujus volledig. Gezien de stijgende levensverwachting erven mensen steeds op latere leeftijd, waardoor de erfopvolgers vaker de wens hebben om hun erfdeel, na aanvaarding, ofwel deels ofwel volledig door te schenken aan hun kinderen. Het decreet dat de Vlaamse erfbelasting hervormt, voorziet in de invoering van een eigen en nieuwe mogelijkheid om een erfenissprong te realiseren. Het nieuwe artikel 2.8.6.0.9 VCF bepaalt dat de schenking van goederen, verkregen naar aanleiding van een nalatenschap, binnen een jaar wordt vrijgesteld van schenkbelasting.

Deze flexibele erfenissprong (met vrijstelling van schenkbelasting) veronderstelt wel dat een aantal voorwaarden worden nageleefd:

Zo bedraagt de termijn om de doorgeefschenking uit te voeren één jaar, vanaf het overlijden van de erflater. De vrijstelling kan dus niet worden toegepast bij een schenking onder opschortende voorwaarde of termijn.

Deze termijn kan bovendien pas ontstaan indien de erflater overlijdt na 31 augustus 2018.

Daarenboven moet de erfgenaam de nalatenschap van de erflater hebben aanvaard en de Vlaamse erfbelasting hebben betaald.

Vervolgens kan de doorgeefschenking voor de notaris plaatsvinden wat dus inhoudt dat de schenking bij notariële akte gebeurt (omwille van het bewijs van het gegeven dat de termijn van één jaar is gerespecteerd).

Tot slot kan de vrijstelling die geldt in de schenkbelasting niet hoger zijn dan het bedrag van de erfbelasting die reeds werd geheven.

In het Waalse Gewest bereidt men ook een wijziging in de schenkingsrechten voor. Wat houdt die juist in?

In het Waals decreet houdende verscheidene fiscale bepalingen van 19 juli 2018 kondigt de Waalse regering verschillende fiscale wijziging aan. De ambitie van de Waalse regering is om zijn beleid af te stemmen op dat van de twee andere gewesten en de regels zoveel mogelijk te vereenvoudigen. Eerdere hervormingen inzake registratie- en successierechten zijn al op 1 januari 2018 in werking getreden. Het Waalse decreet trekt nu de lijn van hervormingen door op het gebied van schenkingen van onroerende goederen en erfovereenkomsten.

Ten eerste worden de tariefgroepen van de schenkingsrechten met betrekking tot onroerende goederen vereenvoudigd alsook verlaagd. Het nieuwe Waalse decreet voorziet nog slechts in twee tariefgroepen, m.n. een tariefgroep voor erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten en wettelijk samenwonenden en een tariefgroep voor alle andere begiftigden.

Daarnaast wordt het aantal tariefschijven drastisch verminderd, met als resultaat dat er van de 39 tarieven nog slechts acht overblijven. Hieronder een overzicht:

Netto belastbare schijf                         In rechte lijn, echtgenoten,        Alle andere personen

                                                              wettelijk samenwonenden

0 euro – 150.000,00 euro                                   3 %                                            10 %

150.000,01 euro – 250.000,00 euro                   9 %                                            20 %

250.000,01   euro – 450.000,00  euro              18 %                                           30 %

Boven 450.000,00 euro                                    27 %                                           40 %

 

Verder schrapt het nieuwe Waalse decreet het voorkeurtarief voor de schenking van de gezinswoning.

Bovendien voorziet het Waalse decreet ook in een terugbetaling van schenkingsrechten indien er energiebesparende werken worden uitgevoerd in het onroerend goed dat wordt geschonken. De terugbetaling bedraagt 25 % van de gedane uitgaven met een maximum van 25.000,00 euro.

Tot slot wordt in het nieuwe Waalse decreet bevestigd dat, net zoals in het Vlaamse Gewest, op niet-geregistreerde schenkingen van roerende goederen opgenomen in een erfovereenkomst geen schenkingsrechten zullen worden geheven.

 

Stephanie Allard is advocate bij Sherpa Law en als monKEY-experte schrijft ze voor de module registratierechten.